Définition et cadre légal des charges récupérables
Les charges récupérables, également appelées charges locatives, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire mais remboursées par le locataire. Ces frais sont liés à l'usage du logement et au fonctionnement de l'immeuble. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 encadrent ces charges pour les résidences principales.
Distinction entre charges récupérables et non récupérables
Les charges récupérables se divisent en trois catégories principales :1. Les frais des services liés au logement et à l'immeuble (eau, énergie, ascenseur)2. Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes3. Les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères)Les charges non récupérables, quant à elles, restent à la charge du propriétaire. Elles incluent l'assurance de l'immeuble et les grosses réparations.
Loi du 6 juillet 1989 et décret du 26 août 1987
La loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre général des charges récupérables. Le décret du 26 août 1987 établit une liste exhaustive des charges pouvant être facturées au locataire. Seules les charges mentionnées dans ce décret peuvent être réclamées.Le propriétaire peut demander un versement de provision pour charges avec une régularisation annuelle, ou opter pour le paiement des charges sur justificatifs. Les charges doivent être communiquées au locataire un mois avant la régularisation annuelle.Les locataires ont le droit de contester les charges qu'ils estiment injustifiées et peuvent consulter les documents comptables pour vérification.
Types de charges récupérables
Les charges récupérables, également connues sous le nom de charges locatives, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qui peuvent être remboursées par le locataire. Ces charges sont régies par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 pour les résidences principales. Il est essentiel de comprendre quels types de charges sont considérés comme récupérables.
Frais de services et d'entretien courant
Cette catégorie englobe les dépenses liées à l'usage quotidien du logement et de l'immeuble. On y trouve notamment :
- Les frais d'eau et d'électricité
- L'entretien de l'ascenseur
- Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes
- Les services d'entretien assurés par un employé ou une entreprise extérieure
Taxes locatives et dépenses liées au gardien
Les taxes locatives, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sont à la charge du locataire. Concernant les dépenses liées au gardien :
- Si le gardien effectue à la fois l'entretien et l'élimination des rejets, 75% du coût est récupérable
- Si le gardien n'assure qu'une seule de ces tâches, 40% du coût est récupérable
- Les dépenses de personnel d'encadrement sont récupérables à hauteur de 10%
Gestion des charges récupérables
Les charges récupérables, également appelées charges locatives, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais remboursées par le locataire. Ces frais sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 pour les résidences principales. Ils se répartissent en trois catégories : les frais de services liés au logement, les dépenses d'entretien des parties communes, et les taxes locatives.
Provision pour charges et régularisation annuelle
Le bailleur peut opter pour un système de provision pour charges avec une régularisation annuelle. Dans ce cas, le locataire verse des acomptes mensuels basés sur les charges de l'année précédente ou une moyenne des deux dernières années. La régularisation s'effectue une fois par an, permettant d'ajuster le montant réel des charges. Le propriétaire doit communiquer les charges locatives au locataire un mois avant cette régularisation. Si la régularisation est tardive, le locataire peut demander un étalement du paiement sur douze mois.
Justificatifs et délai de prescription
Le propriétaire est tenu de fournir des justificatifs pour les charges réclamées. Le locataire a le droit de demander ces documents et de les consulter. Pour les charges datant d'avant le 27 mars 2014, le délai de prescription était de 5 ans, ne pouvant excéder le 27 mars 2017. Pour les charges postérieures à cette date, le délai est de 3 ans. Il est à noter que certaines dépenses ne sont pas entièrement récupérables. Par exemple, les frais de gardiennage sont récupérables à 75% si le gardien effectue l'entretien et l'élimination des rejets, mais seulement à 40% s'il n'assure qu'une seule tâche. Les dépenses de personnel d'encadrement sont récupérables à hauteur de 10%.
La gestion des charges récupérables nécessite une compréhension approfondie des réglementations en vigueur. Les propriétaires et les locataires doivent être vigilants quant à leurs droits et obligations pour éviter tout litige potentiel.
Aspects pratiques pour propriétaires et locataires
Les charges récupérables sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qui peuvent être remboursées par le locataire. Elles sont régies par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 pour les résidences principales. Ces charges se divisent en trois catégories : les frais de services liés au logement, les dépenses d'entretien des parties communes, et les taxes locatives.
Le propriétaire peut demander une provision pour charges avec une régularisation annuelle, ou opter pour un paiement sur justificatifs. La communication des charges au locataire doit se faire un mois avant la régularisation annuelle. En cas de retard, le paiement peut s'effectuer par douzième.
Il est essentiel de noter que seules les charges mentionnées dans le décret peuvent être facturées au locataire. Les délais de prescription pour réclamer les charges varient : 5 ans pour celles antérieures au 27 mars 2014, et 3 ans pour celles postérieures à cette date.
Régimes réel et forfaitaire pour l'investissement locatif
Pour l'investissement locatif, deux régimes existent : le régime réel et le régime forfaitaire. Le régime réel s'applique généralement aux locations d'appartements vides. Dans ce cas, le propriétaire doit justifier les charges auprès du locataire.
Le régime forfaitaire, quant à lui, est souvent utilisé pour les locations meublées. Il implique un montant fixe de charges, simplifiant ainsi la gestion pour le propriétaire et le locataire.
Il est à noter que certaines dépenses ne sont pas récupérables, comme les honoraires de syndic. Le locataire a le droit de demander des justificatifs pour les charges facturées.
Procédure de contestation des charges
Les locataires ont le droit de contester les charges qu'ils estiment injustifiées. Pour ce faire, ils peuvent demander à consulter les documents comptables relatifs aux charges. Cette démarche permet de vérifier la légitimité des montants facturés.
En cas de désaccord persistant, le locataire peut engager une procédure de contestation. Il est recommandé de commencer par un dialogue avec le propriétaire ou le gestionnaire du bien. Si aucun accord n'est trouvé, le recours à une médiation ou à une action en justice peut être envisagé.
Il est important de garder à l'esprit que la contestation doit être basée sur des éléments concrets et que le locataire doit être en mesure de justifier son désaccord. La conservation des justificatifs et la tenue d'un dossier détaillé peuvent s'avérer utiles dans ce processus.
